Крымская недвижимость (осень 2015 - анализ цен)

 

     В течение 2014 года цены на недвижимость в Крыму и Севастополе росли как грибы после дождя. По подсчётам экспертов, в среднем в период с марта по декабрь стоимость квартир выросла на 46%. Подорожали квадратные метры как в новострое, так и на вторичном рынке.
    «Рост начался весной, когда появился спрос со стороны жителей материковой России. Люди так активно интересовались стоимостью жилья, что, даже, несмотря на то, что до сентября сделки купли-продажи нельзя было провести (украинский реестр был заблокирован, а Росреестр находился в стадии формирования), общий ажиотаж привел к подорожанию на 6,5%», — рассказал основатель REM Navigator Олег Сикорский.
     Но ещё больше, по данным эксперта, цены выросли осенью 2014 года: средняя стоимость на недвижимость поднялась на 26%.

 

 

 

     «Скачок цен был обусловлен не ростом благосостояния населения или бизнес-активностью, а психологическими факторами: потенциальные покупатели долгое время находились в стадии ожидания. В итоге, после резкого повышения, основная масса покупателей ушла. А продавцы по инерции продолжили «разогрев» рынка, подняв цены в ноябре-декабре ещё на 19,5%», — прокомментировал эксперт.
     По данным риелторов, несмотря на высокие цены, жители разных регионов страны с удовольствием скупали крымскую недвижимость. В основном покупатели были из Москвы, Питера и других крупных городов России, а также из Казахстана.
     Клиентов среди крымчан, напротив, практически не наблюдалось.

     По мнению господина Сикорского, сейчас на продажах негативно отражается и общий макроэкономический спад, который заставил многих клиентов отказаться от покупки дополнительной недвижимости в Крыму. Внутренний спрос на полуострове сократился еще и из-за резкого подорожания многих категорий товаров (по данным Крымстата, минимальный набор продуктов питания с начала года подорожал на 16,9%).
     К осени 2015 года ажиотаж вокруг жилой недвижимости в Крыму постепенно сходит на нет.
     За первый квартал 2015 года цены упали на 15%, а спрос сократился до минимума. Тяжелее всего пришлось рынку загородной недвижимости, где переоцененные после присоединения Крыма к России дома почти перестали продаваться. Потенциальных покупателей отпугивают завышенные ожидания продавцов и низкое качество инфраструктуры.

     По оценкам экспертов, в июле на рынке недвижимости Крыма продолжился сезонный спад активности. Спрос на недвижимость отсутствовал, цены снизились во всех сегментах рынка. Самую доступную по цене квартиру в Крыму можно приобрести за 1,5 млн рублей, утверждают местные риелторы. Это двухкомнатная квартира общей площадью 68 кв. м, расположенная на первом этаже двухэтажного дома в Сакском районе, село Крымское. Расстояние до моря – 25 км.
     На втором месте среди бюджетных крымских предложений – «однушка» в Симферополе за 2,1 млн руб. Общая площадь объекта – 34 кв. м. Замыкает тройку самых доступных квартир Крыма «однушка» в Гурзуфе за 2,6 млн руб. Общая площадь квартиры – 21 кв. м, из окон открывается вид на море и горы. Для сравнения один из самых дорогих объектов Крыма сегодня можно купить за 18,8 млн рублей. Это трехкомнатная квартира в Ялте площадью 103 кв. м.

     По данным торговой системы REM Navigator, цены на недвижимость в Крыму в июле 2015 года снизились на 8%. На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость по состоянию на конец июля составили: на «однушки» – 1303 доллара за квадратный метр, на «двушки» – 1209, на «трешки» – 984, на дома – 1200.
     В настоящее время на строительном рынке Крыма выделяют девять крупных застройщиков, которые уже длительное время работают на территории полуострова. В этот список входят группа "Консоль", основателем которой считается председатель Госсовета Крыма Владимир Константинов, ООО "Интерстрой" (по данным Kartoteka.ru, ее единственный собственник Наталия Липай), группа "Парангон" (контролируется офшором "Метиглоу Холдингс Лтд", украинские СМИ традиционно связывают ее с экс-министром обороны Украины Павлом Лебедевым). Также в перечне строительная компания "Карбон" (учредитель — британская компания KVV Development Ltd), "Севастопольстрой" (Александр Фулга и Юрий Соловьев), "Сапфир-Траст" (собственники Игорь Свешников и члены его семьи), группа "Профессионал" (основной владелец — офшор "Филей Интернэшнл Лтд"), "Севпроектмонтаж" (Александр Дуквен, Михаил Чернятин), "Скальса" (по данным Kartoteka.ru, 100% принадлежит Владимиру Жерносеку).

Председатель Госсовета Крыма Владимир Константинов

     В строительной компании "Консоль" указывают, что с начала 2015 года снизили рублевые цены на недвижимость на 5-6%. Сейчас компания чаще идет навстречу клиентам и в принципе номинирует цены в рублях, отмечает ее представитель. При этом, согласно его расчетам, валютная составляющая в производстве строительных работ в Крыму составляет 15-20%. Это немного выше среднего показателя по России: в Московском регионе девелоперы традиционно считают, что на валютную составляющую приходится 10% себестоимости строительства. По словам представителя "Консоли", расходы девелоперов в этом году также увеличились из-за подорожания российских стройматериалов и установления долларовых расценок с украинскими контрагентами.
     Консультанты, работающие в сегменте загородной недвижимости, настроены еще пессимистичней. "Переходный процесс, когда сделки практически не регистрировались, сильно подорвал рынок, у многих моих знакомых агентов сорвалось 60% договоренностей, люди просто разворачивались и уходили",— объясняет руководитель агентства "Ялта Реал Эстейт" Олег Кузнецов. По его словам, падение цен реально начало ощущаться еще осенью прошлого года. "Сейчас ситуация замерла, но уже очевидно, что этот сезон будет очень сложным, покупателей практически нет, и я жду дальнейшего снижения",— объясняет господин Кузнецов.

     По данным офиса "Миэль", в Симферополе в валютном выражении цены снизились примерно на 10-20%. А количество предложений на рынке заметно увеличилось. Многие владельцы недвижимости, живущие на Украине, теперь решили продать свои дома, это особенно чувствуется на Западном берегу Крыма, отмечают в агентстве "Миэль". Также существенно, по его данным, выросло предложение в районе поселка Мирный, где раньше проводился молодежный фестиваль "Казантип".
     Финансовый кризис и затянувшийся процесс регистрации недвижимости не единственное, что отпугивает покупателей. Согласно данным, представленным на сайте "Миэля", стоимость загородных домов вдоль всей прибрежной линии варьируется от $130 тыс. до $750 тыс. Некоторые объекты действительно переоценены, продавцы предпочитают ориентироваться на доллар США, и большинство из них не пересчитали цену после падения рубля, объясняют в агентстве. Но при этом многие продавцы сегодня очень охотно идут на торг и пересматривают цены в процессе переговоров, добавляет представитель "Миэля".
     Господин Кузнецов соглашается, что стоимость недвижимости у моря сильно завышена. По его словам, высокие цены закрепились еще в период до 2009 года с ростом объемов многоэтажного строительства в прибрежных зонах. "Рентабельность строительных проектов тогда стала колоссальной — все, что было построено, продавалось за любые деньги, строительные компании с маржинальностью ниже 300% считались аутсайдерами",— вспоминает он.

     За 2014 год новых крупных застройщиков в Крыму так и не появилось. Российские компании заходить в Крым сейчас боятся из-за нестабильной ситуации. "Появилось очень много компаний-однодневок, которые работают под видом новых российских предпринимателей, но я не думаю, что это реальные участники рынка",— заключает он. В том, что крупные игроки строительной отрасли так и не пришли в Крым, не сомневаются и в агентстве "Миэль".
     Впрочем, крупные компании сейчас не могут начать работать в Крыму технически. До 2016 года на полуострове будет действовать мораторий на продажу и отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения. Согласно планам правительства, за это время в республике должны быть разработаны правила землепользования и застройки. Кроме того, на полуострове не действует и система земельных аукционов, то есть реальной возможности купить участок под застройку сейчас нет, поясняет собеседник "Ъ" в строительной компании "Консоль", добавляя, что в ее портфеле сейчас 36 застраиваемых площадок, покупка еще пяти рассматривается в будущем. По его словам, основные надежды застройщиков в данный момент связаны с расширением полномочий местных властей, которые смогут самостоятельно разработать механизмы продажи земли на полуострове.
     На этом фоне аналитики скептически оценивают перспективы спроса на недвижимость. Так, по мнению экспертов "Мира квартир", клиенты, нацеленные на приобретение недвижимости в российских курортных зонах, сейчас куда чаще обращают внимание на Краснодарский край. Рост спроса в регионе уже отразился на ценах. По итогам первого квартала нынешнего года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Сочи составила 67,8 тыс. руб., на вторичном — 75,4 тыс. руб. За квартал эти цифры увеличились на 15,8% и 9,5% соответственно, следует из данных "Мира квартир". По оценкам гендиректора портала Павла Луценко, в дальнейшем возросший инвестиционный спрос на жилье в Сочи сможет стать причиной дефицита на рынке города качественного жилья. Рост стоимости на недвижимость в Краснодарском крае также подтверждается данными портала rosrealt.ru, по расчетам которого квартиры в Геленджике за год подорожали в среднем на 7%, в Анапе — на 18,4%.

Гурзуф